역세권 복합용도개발형 지구단위계획구역

• 민간사업자는 용적률을 400%에서 최대 700%까지 완화 받아 복합개발을 추진할 수 있다. 완화된 용적률의 50%는 공공기여를 통해 공공임대주택과 지역에 필요한 공공시설로 제공한다.
• 용적률 완화로 인한 토지가치 상승분 범위 내에서 도시계획조례로 정하는 비율을 공공임대주택으로 기부채납하도록 한다.
• 첫째, 사업대상지는 역세권(승강장경계 반경 250m) 중 도로와 면적 요건을 충족하는 곳이다. 용도지역은 준주거지역이다. 일반주거지역(제2종·제3종) 가운데 기준을 충족하는 경우 준주거지역으로 용도지역을 변경해 추진한다.
  ‒ 사업대상지는 적정 규모의 부지 면적을 확보하고(1,500㎡이상~5,000㎡ 이하 및 가로구역의 1/2 이상), 최소한의 도로에 접하면서(2면 이상), 노후도 요건을 충족하는 곳이어야 하며,
  ‒ 대상지가 구릉지 또는 저층주거지와 인접하는 경우 예외적으로 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경하는 경우만 가능하다. 또한, 역사도심기본계획상의 특성관리지구, 구릉지, 「도시정비법」에 따른 정비(예정)구역 등은 제외된다.
  ☞ 구릉지 : 해발고도 40M 이상, 경사도 10도 이상
  ☞ 저층주거지 : 제1종·제2종전용주거지역, 제1종일반주거지역
• 둘째, 용적률체계는 현행 '공동주택 건립형 지구단위계획 수립기준'과 정합성을 유지하되, 상한용적률은 도시계획 측면의 중심지체계, 대중교통의 접근성을 고려한 대상지 입지, 진·출입도로 폭원 등을 고려해 차등 적용할 예정이다.
  ‒ 예컨대, 중심지 역세권에서 간선도로변에 면하고, 진출입도로 폭원이 10m이상 확보되는 경우 용적률 최대 700%로 개발이 가능해진다. 일반적으로 준주거지역으로 상향되는 경우에 비해 최대 300%를 추가로 확보할 수 있다.
• 셋째, 민간 사업자는 준주거지역 상향과 용적률 완화를 통해 사업추진 동력을 확보하는 대신, 완화된 용적률의 50%를 '공공기여'로 제공한다. 나머지는 50%는 민간활용분이다. 이와 관련해 시는 「서울특별시 도시계획조례」에 따라 70% 이상은 공공임대주택으로, 30% 이하는 지역에 필요한 공공시설 등으로 제공하는 것을 원칙으로 한다.
  ‒ 공공기여 : 「서울특별시 도시계획조례」에 따라 70% 이상은 공공임대주택으로, 30% 이하는 지역에 필요한 공공시설 등으로 제공하는 것을 원칙으로 한다.
  ‒ 민간활용 : 완화된 용적률의 나머지 50%는 분양주택과 민간임대주택(공공지원)으로 공급한다
  ‒ 주거·비주거시설의 종류, 비율 등도 규정했다. 상가 등 비주거시설은 전체 용적률의 10% 이상으로 하되, 여건을 고려해 최대 5% 범위에서 완화할 수 있도록 했다.
• 넷째, 고밀개발의 실현 가능성을 높이기 위해 높이제한 완화책도 담았다. 채광 등을 확보하기 위해 기존에 정한 높이 제한을 상한용적률과 연동해 최대 2배까지 차등적으로 완화할 수 있도록 했다.
  ‒ 현재 채광이격 및 인동간격에 따른 건축물 높이제한이 있어 용적률 500% 이상의 고층고밀주거의 조성이 여의치 않아 본 수립기준은 상한용적률의 범위와 연동해 이를 완화할 수 있도록 했다.
• 입주민 공동체 활성화를 위해 주민공동시설을 100㎡ 이상 설치하도록 하고, 건축한계선과 공개공지계획도 수립하도록 명시했다. 보행환경 개선을 위한 계획기준 등도 제시했다.

서울시