공공직접시행 정비사업

1.1.1.1. 사업개념
주민이 희망하는 경우 재개발, 재건축을 LH, SH 등 공기업이 직접 시행하고, 공기업 주도로 사업, 분양계획을 수립, 신속히 사업추진
‒ 정비구역 지정~이주 소요기간 : (민간정비사업)13년 , (공공 직접시행) 5년 이내
☞ 공공의 이해관계 조율, 개발이익 공유를 정비사업에도 적용

1.1.1.2. 사업절차
① 사업제안(조합 1/2동의)→ ② 정비계획 변경 신청(공기업)→ ③ 동의확보(조합 2/3동의)→ ④ 정비계획 변경(지자체, 사업확정)→ ⑤ 부지확보→ ⑥ 사업계획 및 착공

1.1.1.3. 사업시행방식
재개발, 재건축에 새로운 「공기업 직접시행」방식 신설
‒ 천재지변.안전우려, 사업 장기지연, 토지등소유자 2/3가 지자체에 신청하는 경우에 공기업이 관리처분방식으로 시행
‒ 조합원 과반수 요청이 있으면 공기업이 지자체에게 단독시행을 신청하고, 공기업이 사업시행(분양계획 포함)을 전담
☞ 사업 장기화 방지를 위해 단독시행 신청(정비계획 변경 신청)후 1년 내 조합원 2/3의 동의를 얻지 못하면 단독 시행 신청은 자동 취소
관리처분이 아닌 현물선납 방식으로 진행
‒ 그간 재개발.재건축 사업은 관리처분 방식만 허용하여 입주시까지 분담금 변동 등 사업 리스크를 조합원이 직접 부담
‒ 조합원에게 우선공급권을 부여하고, 장래 부담할 아파트 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산하는 방식 도입 → 소유권 이전으로 모든 사업 리스크를 공기업이 부담
통합심의 도입으로 신속한 사업추진 담보
‒ 통합심의 방식이 없어 검축심의, 교통영향평가 등을 별도로 진행하는 등 인허가에 과도한 시간 소요
‒ 사업시행인가 시 통합심의를 도입하여 신속한 인허가 지원
일반 재개발.재건축 → 공공 직접시행 정비사업 전환 지원
‒ 旣선정 업체 승계 및 매몰비용 보전
☞ 해당 사업장에 시공.설계 등 업체가 旣선정되어 있으면 관련 계약을 승계하고, 그간 사업추진 과정의 매몰비용도 승계
‒ 기존 조합 해산 → 주민대표회의 구성
☞ 시공브랜드 선정권한을 제외한 의사결정기능을 공기업에 양도, 주민의견 제시 및 자문기구 역할을 하는 주민대표회의 구성·운영

1.1.1.4. 참여 활성화 방안
사업성 제고를 위한 도시.건축규제 완화
‒ 용도지역 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향 적용
☞ 입지여건 상 종상향 또는 법적상한 용적률 적용 곤란 시에도 종전 세대수의 1.5배 이상(재개발은 1.3배)을 보장, 필요시 층수제한도 완화
☞ 도시미관을 고려 특별건축구역 의제로 쾌적한 주거환경 유지 지원
‒ 기부채납은 주택법령에 따라 재건축 9%, 재개발 15%내로 규정
조합원(토지등소유자) 추가 수익보장
‒ 기존 정비계획 상 수익률보다 10~30%p(예시) 추가 수익 보장
재건축 초과이익 부담금 미부과
‒ 재건축 초과이익 부담금은 개발이익 사유화 방지가 목적이나 공공 직접 시행방식은 개발이익이 공공으로 귀속되므로 부담금 미부과
현물선납 시 양도세 비과세
‒ 우선공급을 신청한 토지등소유자가 자신이 소유한 기존 주택을 공기업에게 현물로 선납 시 환지로 간주하여 양도세 비과세 적용
재건축 조합원 2년 거주의무 미적용
‒ 모든 사업부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식이 적용되고 조합은 해산 → 재건축 조합원 2년 거주의무 미적용

1.1.1.5. 공공성 제고
사업구역에 대한 투기수요 유입 방지
‒ 공기업이 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역 지정
‒ 대책발표일 이후 조합원 지위 양수 등 정비구역 내 부동산을 취득하는 경우에는 아파트 우선공급권 미부여(현금청산 대상)
공공분양(조합원 분양포함) 70~80% + 공공임대. 공공자가 20~30%
‒ 용적률 상향 시 임대주택을 기부채납하는 방식을 적용하지 않고, 재개발 10~15%, 재건축 5~10% 범위에서 공공임대 의무공급
‒ 공공임대 + 공공자가를 혼합하여 20~30% 범위에서 고윽ㅂ
개발이익 공유
‒ 1차적으로 기존 조합원의 추가 수익률을 보장하고, 남는 수익을 활용하여 특수상황 토지소유자.세입자 지원 및 생활SOC 확충
‒ 재건축 초과이익 부담금 미부과로 과도한 이익이 발생하지 않도록 추가 수익률 10~30%p(예시)를 보장하는 선에서 조합원 분양가 등 조정

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