주거형 지구단위계획의 수립기준에 대하여..

주거형 지구단위계획 수립기준
4-1-1.	구역내 토지는 주거용지·상업용지·공업용지·녹지용지 및 공공시설용지로 구획한다.
4-1-2.	주거용지는 양호한 주거환경과 적정한 밀도가 유지되도록 하여야 하며, 대중교통시설과 보행네트워크의 연계를 고려하여야 한다.
4-1-3.	주거용지는 단독주택용지·연립주택용지·아파트용지·근린생활시설용지 등으로 구분한다.
4-1-4.	상업용지는 주거용지 면적의 5% 내외에서 계획하는 것을 원칙으로 하되, 당해 구역의 경제권 및 생활권의 규모와 구조 등을 감안하여 적정한 비율을 확보하도록 한다.
4-1-5.	일조권을 감안하여 단독·연립주택 용지가 아파트 용지의 진북 방향으로 입지하는 때에는 충분한 이격거리가 유지되도록 한다.
4-1-6.	공업용지는 주변지역의 여건이나 수용인구의 특성에 맞는 자족기능을 확보하고 자동차 정비시설, 음식물제조시설 등을 집단화하여 유지하는데 필요한 면적으로 하되, 구역내 모든 지역에서 접근이 가능하도록 공업용지를 분산배치하는 것이 바람직하다.
4-1-7.	녹지용지는 쾌적한 주거환경을 조성하는데 필요한 근린공원·어린이공원·완충녹지·경관녹지·광장·보행자전용도로·친수공간 등으로 구획한다.
4-1-8.	공업용지와 주거용지 사이에는 폭 10m이상의 완충녹지를 계획하되, 해당 구역여건, 구역면적 대비 공업용지 비율 등을 감안하여 공동위원회에서 심의한 결과에 따른다.
4-1-9.	다음에 해당하는 지역은 당해 지방자치단체의 장이 불가피하다고 인정하는 경우를 제외하고는 녹지용지로 구획하여 가급적 원형을 보전하고 지형변화를 최소화하여야 한다. (1) 도시지역 또는 도시·군기본계획상 도시지역으로 편입될 예정인 지역에서 200m 이내에 있는 지역 (2) 자연환경보전지역의 경계에서 200m 이내에 있는 지역 (3) 일단의 토지가 대부분 토지적성평가 결과 1·2등급 토지로 구성되어 있으나 그 규모가 작아 계획관리지역으로 편입된 지역
4-1-10.	주거용지와 면하는 철도부지변에는 폭 30m 이상의 완충녹지, 폭 25m 이상의 도시ㆍ군계획 도로변에는 폭 10m 이상의 완충녹지, 철도역 등과 인접해서는 폭 10m 내외의 완충녹지를 설치하는 것이 바람직하다.
4-2-1.	구역내 도로율은 최소 15% 이상을 원칙으로 한다. 이 경우 도로의 규모산정은 도시ㆍ군계획도로의 규모로 한다
4-2-2.	진입도로는 계획구역 경계에서 간선도로에 연결하는 것을 원칙으로 하며, 진입도로의 폭은 최소 8m를 기준으로 교통소통에 지장이 없는 범위내에서 지역여건 및 이용세대수의 규모에 따라 차등 계획하여야 한다.
4-2-3.	4-2-2.에서 “간선도로”라 함은 수도권, 광역시 및 광역시와 연접한 시·군 지역에서는 폭 25m 이상을 원칙으로 하되, 당해 구역 인근에 폭 25m 이상의 도로가 없고 교통소통에 지장이 없다고 인정되는 경우에는 4차로 이상의 도로를 말한다.
4-2-4.	학교시설 및 영유아보육시설은 다음의 기준에 따라 계획한다. (1) 학교시설은 근린주구(2000～3000세대)를 단위로 하여 소음이 적어 교육환경이 우수하고 통학이 편리한 곳에 배치하되, 학교별 설치개수 및 설치규모 등은 「도시ㆍ군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」, 「고등학교 이하 각급 학교 설립·운영 규정」 등 관련법령에서 정한 기준에 따른다. (2) 영유아보육시설은 보육수요·보건·위생·안전·환경 및 교통편의 등을 고려하여 쾌적한 환경을 갖춘 곳에 배치하되, 설치개수 및 설치규모 등은 「영유아보육법」에서 정한 기준에 따른다.
4-2-5.	상수도시설은 다음의 기준에 따라 계획한다. (1) 계획구역에서의 상수도는 간선수도로부터 지구단위계획구역까지의 수도를 포함한다. (2) 구역내의 급수인구와 급수량을 추정하여 도수관·송수관·배수관·급수관 등의 상수도시설을 계획하되, 당해 지방자치단체의 수도정비기본계획과 수도시설확충사업계획 등을 고려한다. (3) 상수도는 수도법에 따른 일반상수도를 설치하여야 하며, 지하수를 사용하여서는 아니된다. (4) 당해 구역이 수도정비기본계획상 급수대상구역에 포함되지 않은 경우에는 개발시기를 고려하여 수도정비기본계획에 반영하여야 한다.
4-2-6.	하수도시설은 다음의 기준에 따라 계획한다. (1) 계획구역에서의 하수도는 간선하수도로부터 지구단위계획구역까지의 하수도를 포함한다. (2) 계획배수면적을 기준으로 계획오수량과 계획우수량 등 계획하수량을 추정하여 하수관거·배수펌프장 등 하수도시설을 계획하되, 당해 지방자치단체의 하수도정비기본계획과 하수처리장 확충계획 등을 고려한다. (3) 하수도는 하수종말처리장을 통하여 하수처리를 하는 것을 원칙으로 하되 입안권자가 지역여건상 불가피하다고 인정하는 경우에는 마을하수도와 오수처리시설을 통한 하수처리를 할 수 있다. (4) 당해 구역이 하수처리구역에 포함되어 있지 않을 경우 개발시기를 고려하여 하수도정비기본계획 및 하수처리장 확충계획에 반영하여야 한다.
4-2-7.	근린공원·어린이공원·완충녹지·경관녹지 등 구역내 공원 또는 녹지의 총면적은 다음과 같이 계획한다. (1) 구역면적이 30만제곱미터 미만인 경우에는 거주인구당 3제곱미터 이상 또는 구역면적의 5퍼센트 이상 중 큰 면적 (2) 구역면적이 30만제곱미터 이상인 경우에는 거주인구당 6제곱미터 이상 또는 구역면적의 9퍼센트 이상 중 큰 면적
4-2-8.	4-2-7.의 공원면적과 완충녹지, 경관녹지, 광장, 보행자전용도로, 친수공간, 유수지 등 오픈스페이스의 총면적은 다음의 기준에 따라 확보하여야 하며, 개발단계별로 적절하게 공급되어야 한다. (1) 구역면적이 3만㎡ 이상 30만㎡인 미만인 경우 : 전체구역면적의 15% 이상(주거용지안에 조성된 녹지공간은 포함하지 아니한다) (2) 구역면적이 30만㎡ 이상인 경우 : 전체구역면적의 20% 이상(주거용지안에 조성된 녹지공간은 포함하지 아니한다)
4-2-9.	공원 및 녹지는 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 공원 및 녹지의 설치기준에 따라 설치하여야 하며, 공원 이용주체가 대중교통, 도보, 자전거 등 다양한 이동수단을 이용하여 접근하는 것을 고려하여 그 규모와 위치를 결정한다.
4-2-10.	구역내의 녹지는 가급적 구역 외부의 녹지와 연결되도록 함으로써 녹지축을 형성하여 생태계가 단절되지 않도록 하여야 하고, 근린공원·어린이 공원은 원칙적으로 주거용지 사이에 구획한다.
4-2-11.	폐기물처리시설은 당해 지방자치단체에 폐기물처리계획이 수립된 경우 이와 연계하여 페기물처리대책을 마련하고, 필요시 폐기물소각시설의 설치를 계획하여야 한다. 다만, 위탁처리가 가능한 경우에는 그러하지 아니하다.
4-3-1.	단독주택용지의 획지 및 가구계획은 다음의 기준을 참고하여 당해 구역의 여건 및 계획 목적에 따라 수립한다. (1) 획지의 형상은 건축물의 규모와 배치, 인동간격, 높이, 토지이용, 차량동선, 녹지공간의 확보 등을 고려하여 장방형 또는 정방형의 형태를 결정하되, 가능하면 남북방향으로의 긴 장방형으로 한다. (2) 단독주택용 획지로 구성된 소가구는 근린의식 형성이 용이하도록 10～24획지 내외로 구성하며 장변이 120m를 초과할 경우에는 장변 중간에 보행자도로를 삽입하는 것이 좋다. (3) 대가구의 규모는 어린이 놀이터 하나를 유지하는 거리로 반경 100～150m를 기준으로 한다. (4) 대가구내 도로계획은 단조로움과 통과교통 방지를 위하여 3지 교차도로 및 루프(loop)형 도로를 배치한다. 보행자의 주동선 방향이 긴 가구로 단절되는 경우에는 보행자전용도로를 가구의 장방향과 직각으로 배치하여 보행자의 불편을 최소화한다.
4-3-2.	연립주택용지의 획지 및 가구계획은 다음의 기준을 참고하여 당해 구역의 여건 및 계획 목적에 따라 수립한다. (1) 획지분할은 주택의 유형과 주호당 평당규모를 고려하여야 하며, 획지는 5천㎡ 이상으로 분할하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 택지수요, 지형조건 등을 감안하여 필요한 경우에는 그러하지 아니하다. (2) 국민주택용지는 클러스터가 가능하도록 1만～2만㎡ 규모의 단일 대형획지로 구성할 수 있다. (3) 가구분할은 근린편익시설과 공급처리시설의 이용편의, 경제성, 교통량의 분산 등을 종합적으로 고려하여 소가구 1개당 1만～2만㎡, 대가구는 3만 ～5만㎡로 하는 것이 바람직하다.
4-3-3.	아파트용지의 가구계획은 다음의 기준을 참고하여 당해 구역의 여건 및 계획 목적에 따라 수립한다. (1) 하나의 근린분구(아파트단지)는 공급처리시설의 효율적 공급, 주거환경의 쾌적성, 최소한의 생활편익시설(소규모 근린상점, 어린이 놀이터)의 확보, 경제성 등을 감안하여 500～1천 세대를 기준으로 구획하며, 3～4개의 근린분구가 모여 하나의 근린주구를 형성하는 것이 좋다. (2) 근린분구는 인구 약 700세대(약 2천명)가 생활하는 공간으로 설정하고 근린분구 중심과의 최대거리는 100～150m로 설정하는 것이 좋다. (3) 근린주구는 2천～4천세대(약 6천명～1만 2천명) 규모로 간선도로 또는 녹지에 의하여 다른 근린주구 또는 용도지역과 구분하고, 근린주구 중심과의 최대거리는 약 300～400m로 설정하는 것이 좋다. (4) 경사지인 경우 계단식 배치로 경관을 유지하고 조망·경관·일조권 등을 고려한다.
4-3-4.	근린생활시설용지는 보조간선도로 또는 집산도로를 따라 1열로 배치하도록 하며, 가로경관의 형성과 보행공간의 쾌적성을 위하여 중소형 건축물이 입지할 수 있도록 한다.
4-3-5.	상업용지의 획지 및 가구계획은 다음의 기준을 참고하여 당해 구역의 여건 및 계획 목적에 따라 수립한다. (1) 구역 중심지의 주간선도로 또는 보조간선도로의 교차로 주변에 계획하며, 주간선도로 또는 보조간선도로를 따라 1열 배열이 되도록 하고 그 뒷면에 2열 배열로 하여 도로에서 접근이 용이하도록 하고 가능한 정형화된 형태를 유지하는 것이 좋다. (2) 가구 규모는 시설입지에 대한 다양한 요구를 총족시킬 수 있도록 다양한 규모로 계획한다. (3) 가구의 단변은 1열 배치인 경우 20～60m가 적당하며, 장변은 단변의 2부터 3배까지인 80～200m가 적당하다.
4-4-1.	가로계획 (1) 보행인구가 많은 도로변이나 경관이 중시되는 구역에서는 창호의 면적은 가급적 크게 하여 시각적 부담을 덜어준다. (2) 계획구역내 저층 주거단지의 경우 외벽의 형태에 일정정도 통일감을 주도록 한다.
4-4-2.	건물의 색채 (1) 건물의 주조색은 경관에 맞도록 그 범위를 결정할 수 있다. (2) 건물의 강조색은 원색도 사용가능하나 전체면적의 10%를 넘지 않도록 한다.
4-4-3.	지붕의 형태와 옥상 (1) 방향성을 갖는 외벽이나 지붕의 방향은 주위건물과 일치시킨다. (2) 옥상부분을 옥외창고로 이용하는 것을 규제하고 주변지역의 전통성이나 외관을 고려하여 지붕양식을 결정한다. (3) 저층건물의 옥상부분은 옥상정원으로 전용하도록 장려한다.
4-4-4.	스카이라인(skyline) 형성 (1) 지붕은 주변지역과 조화되는 색채로 통일하고 경사는 동일하게 하며, 주요 시설물을 랜드마크로 조성한다. (2) 15층 이상으로 건축물을 건축하는 경우 당해 구역을 조망할 수 있는 도로법에 따른 간선도로에서 컴퓨터 시뮬레이션을 실시하여 당해 구역안의 시설 배치 및 층수에 관한 계획이 배경이 되는 산이나 주변경관을 훼손하는지를 검토하여야 한다. (3) 경사지·구릉지에는 가급적 시설입지를 제한하고, 주변지역과 조화를 이루도록 건축물 등의 건폐율·용적률 및 높이를 제한한다.
4-4-5.	보행로 (1) 주민이용이 빈번한 보행자도로나 산책로의 최소 폭은 1～2m 이상이 되도록 하되, 다양한 형태와 폭으로 조성하고 편의시설과 연결함으로써 보행자가 다양성을 느끼도록 한다. (2) 주거단지내 보행로는 차로와 완전히 분리될 수 있는 재료를 선택하고, 예상되는 보행량과 하중을 견딜 수 있도록 설계되어야 한다.
4-5-1.	농촌지역의 주거지를 계획하는 경우에는 친환경적 요소를 도입하기 위하여 마을의 진입광장을 조성하며, 필요시 공동주차장으로 활용할 수 있도록 함으로써 불필요한 공간 낭비를 막고 최대한 지형의 원형을 보존한다.
4-5-2.	자연지형 보존을 위하여 옹벽 높이는 3m 이하로 하고 옹벽간의 수평거리는 10m이상 이격하며 경사도는 30% 미만으로 한다.
4-5-3.	20% 이상의 자연경사도가 있는 지역에서는 10층 이상의 고층 공동주택단지를 건축할 수 없도록 한다. 다만, 경관·환경·안전 등에 문제가 없다고 인정되는 경우에는 이를 완화하여 적용할 수 있다.
4-5-4.	옹벽 전면에는 녹지대의 설치나 가로수 배치를 의무화하고, 옹벽의 높이가 1m 이상이 되는 경우 녹지의 폭을 1m 이상으로 한다.
4-6-1.	집산도로망의 구성형식은 토지이용 형식에 따라 계획하되, 보조간선도로와의 연결이 용이하도록 가급적 격자형으로 구성하며 근린주구를 통과하지 못하도록 한다
4-6-2.	국지도로망은 컬데삭(cul-de-sac)과 루프형(loop) 등으로 구성한다.
4-6-3.	구역내 도시ㆍ군계획도로는 아래 표의 기준을 고려하여 계획한다.
4-6-4.	교차로는 다음의 설치기준을 참조하여 계획한다. (1) 집산도로 상호간의 교차 또는 집산도로와 국지도로의 교차는 평면교차를 원칙으로 한다. (2) 평면교차에는 차량 및 보행자의 교통량·회전차량수·지형여건 등을 고려하여 회전차로·변속차로·교통섬을 설치하고, 가각부를 곡선으로 정리하여 적당한 정시거리와 안전교통이 확보되도록 한다. (3) 회전차로 및 변속차로의 폭은 3m를 기준으로 하되, 필요한 경우 0.25m의 가감이 가능하다.
4-6-5.	주차장 (1) 노외주차장은 주차수요가 많은 곳에 설치하여야 하며, 가급적 공원·광장 및 상가 인접지역 등에 연접하여 배치한다. (2) 노외주차장과 연결되는 도로가 2 이상인 경우에는 교통량이 적은 도로에 노외주차장의 출구와 입구를 설치한다. 다만, 보행자의 교통에 지장을 가져올 우려가 있거나 기타 특별한 이유가 있는 경우에는 예외로 한다. (3) 주차대수 400대를 초과하는 규모의 노외주차장은 노외주차장의 출구와 입구는 각각 따로 설치하고, 노외주차장에는 주차대수 50대마다 1면의 장애인전용 주차구획을 설치하는 것이 적정하다. (4) 기타 노상·노외·부설 주차장에 대한 계획 및 설계기준은 주차장법시행령 및 시행규칙의 규정에 따른다.
4-7-1.	주거형 지구단위계획구역을 입안하는 경우 다음의 사항을 고려한다. (1) 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있는 기존의 자연마을을 지구단위계획구역으로 입안하는 경우에는 계획적인 관리가 이루어질 수 있도록 마을 전체와 주변의 개발예정지 등을 포함하여 입안하는 것을 원칙으로 한다. (2) 지구단위계획이 수립되지 않은 지구단위계획구역의 일부 또는 연접한 곳에 민간사업자가 주택건설 등을 위한 개발행위를 신청한 경우에는 신청지역을 지구단위계획구역에 포함하여야 한다.
4-7-2.	개발사업의 시행방법 (1) 가급적 도시개발법의 도시개발사업에 관한 규정을 준용하여 시행함을 원칙으로 한다. (2) 사업시행자가 타인에게 개발된 부지를 분양하고자 하는 경우에는 분양할 부지의 공급가격, 공급방법, 절차 등을 지구단위계획에 포함하여야 한다.
4-7-3.	사업기간은 원칙적으로 지구단위계획 결정·고시후 5년 이내로 하여야 한다. 다만, 시행자가 지정되지 않은 경우에는 지정된 날부터 5년 이내로 한다.
4-7-4.	기존 취락지구에 연접하여 지구단위계획구역을 지정하는 경우 2-2-10.에 따른 구역지정요건과 기반시설계획은 기존 취락지구의 면적과 지구단위계획구역의 면적을 합산하여 산정하되, 토지이용계획, 건축물의 건폐율·용적률·높이제한에 관한 사항은 새로 지정하는 지구단위계획구역에 한하여 적용한다.