계획단위개발(PUD)이란?

PUD란 토지이용규제 대상단위를 개별 필지나 기존의 지구로 하지 않고 일단의 사업지로 하여, 하나의 단위로 계획설계하고 이에 따라 개발 하는 제도이다. 즉 특정단위의 개발지를 필지단위로 계획설계하여 개별적으로 개발하는 것이 아니라, 대상지 전체를 일체적이고 유기적으로 계획설계하여 개발하게 된다. PUD기법으로 개발하게 되는 지역은 일반 용도지역제 혹은 획지분할 규제 등의 제한 규정을 완화하여 적용받기 때문에 건물 용도, 용적율, 건물의 형태, 건물 높이, 최소대지면적 등의 계획설계에 있어서 창의성을 발휘할 수 있다. 따라서 다양한 건물 형태와 자유로운 건물의 배치가 가능하고, 토지이용의 혼합이 허용되며, 전체적으로 동일한 밀도의 한도내에서 부분적으로 고밀도의 주택군을 계획하고 주차장 등을 공동이용하도록 하여 토지이용의 효율성을 높이고, 상당 부분의 토지를 자연상태로 보존할 수 있다.

이렇게 계획단위개발은 토지를 효율적으로 이용하고 공동의 편익과 환경의 질을 높일 수 있다는 장점이 있다. 계획단위개발의 주요특징으로 특정 용도의 개발, 단일 개발주체에 의한 대규모 동시개발, 협의와 절충을 통한 관과 민간의 상호의존성(교섭성), 사업지향적 중기계획규제, 근린생활권개념의 구현, 단계적 개발규제가 가능하다는 점 등을 꼽을 수 있다. 정부는 계획단위개발의 최소면적, 개발자의 자격요건, 용적률, 건축물의 높이, 주차시설 등에 관한 일반지침을 정해주고, 개발자는 이 지침을 벗어나지 않는 범위내에서 사업지역과 사업내용의 특성에 맞춰 토지이용계획과 단지계획을 수립하여 정부의 인가를 받은 후 개발하게 된다.

민간개발업자는 개발계획의 수립시에 사업승인에 필요한 요건만 구비하면 각종 규제의 완화, 자유로운 건물 형태와 배치, 혼합적 토지이용 등에 따른 개발이익을 향유할 수 있다. 초기에는 주로 도시근교나 전원주택지의 개발방식으로 많이 사용되었으나, 최근에는 산업단지, 업무단지, 쇼핑센터 등 대규모 업무 및 상업단지 개발에도 이용되어 지역개발을 촉진하고 지자체에 높은 세수입을 가져다 주는 기법으로 각광받고 있다. 이 제도는 토지이용규제가 갖는 경직성을 어느 정도 완화할 수 있는 장점을 갖고 있지만, 보상지역제와 마찬가지로 협의과정상 투명성이 확보되지 않는 한 논란을 불러일으킬 소지가 있다.

요약 :

1. 정의 : 토지이용규제 대상단위를 개별 필지나 기존의 지구로 하지 않고 일단의 사업지로 하여, 하나의 단위로 계획설계하고 이에 따라 개발하는 제도로서, 설정된 지역의 총 개발밀도를 넘지않는 범위내에서 토지의 특성에 따라 용적률, 건폐율등을 자유롭게 적용하여 일종의 특화를 시킬 수 있는 개발기법임

2. 특징 : PUD기법으로 개발하게 되는 지역은 일반 용도지역제 혹은 획지분할 규제 등의 제한 규정을 완화하여 적용받기 때문에 건물 용도, 용적율, 건물의 형태, 건물 높이, 최소대지면적 등의 계획설계에 있어서 창의성을 발휘할 수 있음

3. 장점 :

- 다양한 건물 형태와 자유로운 건물의 배치가 가능

- 토지이용의 혼합 허용

- 전체적으로 동일한 밀도의 한도내에서 부분적으로 고밀도의 주택군을 계획하고 주차장 등을 공동이용하도록 하여 토지이용의 효율성을 높임

- 상당 부분의 토지를 자연상태로 보존할 수 있음 → 토지를 효율적으로 이용하고 공동의 편익과 환경의 질을 높일 수 있음

4. 적용 : 도시기본계획 중 각 행정구역별로 총 개발밀도의 개념이 변경된 시가화예정용지 혹은 연차별 개발계획으로 적용되었는데 이는 PUD의 개발밀도개념을 광범위하게 적용한 것이라고 할 수 있음

5. 단점 : 토지이용규제가 갖는 경직성을 어느 정도 완화할 수 있는 장점을 갖고 있지만, 보상지역제와 마찬가지로 협의과정상 투명성이 확보되지 않는 한 논란을 불러일으킬 소지가 있음