도시·군기본계획의 토지이용계획 용도구분 및 관리와 용도별 수요량 산출

토지이용계획 용도구분
(1)목표년도 토지수요를 추정하여 산정된 면적을 기준으로 시가화예정용지, 시가화용지, 보전용지로 토지이용을 계획한다.
(2) 시가화용지
①시가화용지는 현재 시가화가 형성된 기개발지로서 기존 토지이용을 변경할 필요가 있을 때 정비하는 토지로서 주거용지·상업용지·공업용지·관리용지로 구분하여 계획하고, 면적은 계획수립 기준년도의 주거용지·상업용지·공업용지·관리용지로 하여 위치별로 표시한다.

② 대상지역
도시지역내 주거지역, 상업지역, 공업지역
택지개발예정지구, 국가 또는 지방산업단지 및 농공단지, 전원개발사업구역
도시공원중 어린이공원, 근린공원
계획관리지역중 제2종지구단위계획이 구역으로 지정된 지역(관리용지로 계획)

③시가화용지에 대하여는 기반시설의 용량과 주변지역의 여건을 고려하여 도시경관을 유지하고 친환경적인 도시환경을 조성할 수 있도록 정비 및 관리방향을 제시한다.

④개발 밀도가 높은 용도지역으로 변경(up-zoning)할 경우에는 지구단위계획수립을 수반하여 용도를 변경한다.

(3) 시가화예정용지
①시가화예정용지는 당해 도시의 발전에 대비하여 개발축과 개발가능지를 중심으로 시가화에 필요한 개발공간을 확보하기 위한 용지이며, 장래 계획적으로 정비 또는 개발할 수 있도록 각종 도시적 서비스의 질적·양적 기준을 제시한다.
②시가화예정용지는 목표연도의 인구규모 등 도시지표를 달성하는 데 필요한 토지수요량에 따라 목표연도 및 단계별 총량과 주용도로 계획하고, 그 위치는 표시하지 않는다.
③시가화예정용지는 주변지역의 개발상황, 도시기반시설의 현황, 수용인구 및 수요, 적정밀도 등을 고려하여 지역별 또는 생활권별로 배분한다.
④시가화예정용지의 세부용도 및 구체적인 위치는 다음 각호의 기준에 따라 도시관리계획의 결정(변경)을 통해 정하도록 하여야 한다.
상위계획의 개발계획과 조화를 이루고 개발의 타당성이 인정되는 경우 지정
인구변동(5-3-2(2)① 또는 ⑤에 따라 인구배분계획을 조정하는 경우를 포함한다)과 개발수요가 해당 단계에 도달한 때 지정. 다만, 5-3-2(2)① 또는 ⑤에 따라 인구배분계획을 조정할 때에도 목표연도의 시가화예정용지 총량을 유지하여야 한다.
도시지역의 자연녹지지역과 관리지역의 계획관리지역 및 개발진흥지구 중 개발계획이 미수립된 지역에 우선 지정토록하되, 그 외의 지역에 대해서도 도시의 장래 성장방향 및 도시와 주변지역의 전반적인 토지이용상황에 비추어 볼 때 시가화가 필요한 지역에 지정
⑤시가화예정용지를 개발 용도지역으로 부여하기 위해서는 지구단위계획을 수반토록 하여 도시의 무질서한 개발을 방지하고 토지의 계획적 이용·개발이 될 수 있도록 하여야 한다.

(4) 보전용지
①보전용지는 토지의 효율적 이용과 지역의 환경보전·안보 및 시가지의 무질서한 확산을 방지하여 양호한 도시환경을 조성하도록 개발억제지 및 개발불가능지와 개발가능지 중 보전하거나 개발을 유보하여야 할 지역으로 한다.
②대상지역
도시지역의 개발제한구역·보전녹지지역·생산녹지지역 및 자연녹지지역중 시가화예정용지를 제외한 지역
농림지역·자연환경보전지역·보전관리지역·생산관리지역 및 계획관리지역중 시가화예정용지를 제외한 지역
도시공원(어린이공원과 근린공원은 제외)
문화재보호구역, 상수원의 수질보전 및 수원함양상 필요한 지역, 호소와 하천구역 및 수변지역
③상습수해지역 등 재해가 빈발하는 지역과 하천 하류지역의 수해를 유발할 가능성이 있는 상류지역은 원칙적으로 보전용지로 지정하되, 시가화예정용지로 설정하고자 하는 경우에는 당해 지역에 유수되는 우수의 흡수률을 높이기 위하여 녹지비율을 강화하는 등 방재 대책을 미리 수립한다.
④쾌적한 환경을 조성하고 도시의 건전하고 지속가능한 발전을 위하여 적정량의 보전용지가 확보될 수 있도록 계획한다.
⑤도시내·외의 녹지체계 연결이 필요한 지역이나 도시확산과 연담화 방지를 위하여 필요한 지역 등은 원칙적으로 보전용지로 계획한다.

용도별 수요량 산출
(1) 주거용지
①인구예측에 근거하여 미래 주택 및 토지수요를 산정한 후, 기성 시가지의 주거면적과 비교하여 신규로 확보하여야 할 주거용지를 산출한다. 이때 개발밀도는 용적률 150퍼센트를 기준으로 하여 필요한 면적을 산출한다.
②기성 시가지 또는 기존취락내 미개발지나 저개발지를 최대한 고려하고 재개발·재건축 등을 예상하여 신규 주거용지의 개발물량은 최소화하도록 한다.
(2) 상업용지
①미래 인구규모 및 도시특성에 따라 적정한 상업용지의 수요를 판단한다.
②기존 시가지에서 이미 상업기능으로 바뀌고 있는 타 용도지역 등을 파악하고, 상업용지가 도시내에서 적정하게 분포되어 있는지를 판단한다.
③도시지역에서는 상업용지의 수요, 타용도지역의 전환, 적정한 분포 등을 감안하고, 비도시지역에서는 유통 및 관광·휴양 등의 수요를 판단하여 신규로 필요한 상업용지의 면적을 산정한다.
(3) 공업용지
①시·군 및 상위계획의 산업정책에 입각하여 필요한 공업용지의 수요를 판단한다.
②도시지역내에서는 새로운 신규토지를 확보하기 보다는 기존에 확보된 공업용지중 저개발 또는 미개발된 곳을 최대한 활용하고 효율적·압축적인 토지이용이 될 수 있도록 한다.
③비도시지역에서의 공업용지는 제2종지구단위계획구역으로 확보할 수 있는 일정규모 이상의 토지로 농공단지 등에 필요한 토지를 판단하여 산정한다.
(4) 고려사항
①토지자원을 효율적이고 절약적으로 이용할 수 있도록 가용토지 공급량을 고려하여 계획한다.
②각 용지별 토지수요량은 인구 및 사업계획 등을 고려하여 합리적인 수급계획이 수립될 수 있도록 한다.
③인구배분계획, 교통계획, 산업개발계획, 주거환경계획, 사회개발계획, 공원녹지계획, 환경보전계획 등 각 부문별계획의 상호관계를 고려한다.
④용도별 토지수요는 도시지역과 비도시지역으로 구분하여 계획하고 생활권별 및 단계별로 제시한다.